Далеко не каждый человек в нашей стране имеет возможность купить квартиру, которая бы удовлетворяла его по всем параметрам: метраж, расположение, инфраструктура и др. Но каждому из нас необходимо где-то жить и работать, для того, чтобы, в конце концов, кyпить заветное жилье. Для временного решения жилищного вопроса большинство людей арендуют жилье, оплачивая при этом значительные суммы за пользование чужой собственностью. Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» определил дальнейшие пути решения жилищной проблемы, в частности, через получение гражданами жилья в аренду с выкупом.

Аренда с последующим выкупом не пользуется популярностью и выглядит скорее, как экзотический вид сделки, в связи с наличием высоких рисков для всех сторон сделки. Спрос на недвижимость и цены постоянно меняются, как в сторону уменьшения, так и увеличения, и зависят от многих факторов. Возникаеи закономерный вопрос: каким образом разумно заключить такой договор и какие условия договора являются существенными?

Уже из самого определения договора аренды жилья с выкупом, которое содержится в статье 810-1 Гражданского кодекса Украины, усматривается негативное ограничение по субъектному составу. Арендодателем может быть исключительно предприятие, тоесть юридическое лицо, что делает невозможным участие физического лица-предпринимателя как арендодателя. Предприятием — арендодателем может быть любой субъект хозяйствования, в частности, государственной или коммунальной собственности.

Арендатором может быть только физическое лицо, в том числе, и физическое лицо-предприниматель. Хотя общие положения о найме (аренде) жилья не исключают возможности найма жилья юридическим лицом для проживания в нем физических лиц, следует отметить, что к договору аренды жилья с выкупом это правило не применяется. Обьектом договора аренды жилья с выкупом, в соответствии с пунктом 3 «Порядка аренды жилья с выкупом», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины» от 25.03.2009р., может быть квартира или ее часть, жилой дом или его часть, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. То есть, никакие другие помещения, пригодные к проживанию (например, усадьбы, индивидуальные коттеджи и др.) не могут быть объектом аренды жилья с выкупом.

Размер арендных платежей расчитывается, исходя из общей суммы платежей на выкуп жилья (полной стоимости), разделенной на количество выплат и увеличенной на сумму вознаграждения арендодателя. Вознаграждение арендодателя определяется как процентная ставка от платежей на выкуп жилья и устанавливается сторонами самостоятельно.

Стоит отметить, что до оплаты арендных платежей в полном объеме распоряжения жильем осуществляет арендодатель, арендатор владеет и пользуется жильем, полученным в аренду.

Обязательным условием данного договора является оплата арендатором начального взноса, размер которого устанавливается самостоятельно и включается в стоимость жилья.

Также существенным условием договора является формирование резервного фонда непредвиденных расходов, связанных с обслуживанием арендатора. Арендатор после заключения договора (а именно после его государственной регистрации) обязан перечислить средства, которые формируют резервный фонд, размер которого не должен превышать трех процентов от стоимости жилья, на персональный счет арендодателя.

Подытоживая вышеизложенное, следует отметить, что аренда жилья с правом выкупа в целом является положительным законодательным нововведением и реальной возможностью реализации жилищных прав граждан.

 

Марина Силина,

помощник адвоката АО «Litigation Group»